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律师解惑:无证房屋一定是违章建筑吗?一定没赔偿吗?看完这篇你就知道了……

作者:侦探网 - 中国私家侦探的发源地2018-01-23 19:22类型:法律新闻 已有158人围观 点击提交给百度收录

律师解惑:无证房屋一定是违章建筑吗?一定没赔偿吗?看完这篇你就知道了……

无证房屋一定是违章建筑吗?一定没赔偿吗?看完这篇你就知道了……

在征地拆迁过程中,拆迁方为了节约成本或者达到快速拆迁的目的,会将被拆迁人的无证房屋认定为违章建筑!无证房是否一定是违章建筑呢?下面来让小编带大家来分析一下,无证房真的就是违章建筑,真的就没有补偿吗?

一、首先,我们来明确一下什么叫“违章建筑”?

违章建筑在法律上没有一个明确的定义,一般来说,是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定,未经所辖部门批准,擅自搭建或建筑的建筑物、构筑物和设施。

实践中,违章建筑主要表现为以下几种存在形式:

(1)未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;

(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;

(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物; 

(6)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

二、其次,让我们来明确一下什么叫“无证房屋”?

无证房屋,一般是指没有经过登记的房屋。在房屋征收补偿中,经常会出现将无证房屋直接认定为违法建筑,不予补偿并强制拆除的现象。那么无证房屋真的都是违章建筑吗?

三、无证房就是违章建筑吗?

答案当然是否定的,“无证房屋”的产生可能源于各种不同的原因,其中,就包括以下两种常见情况:

1、某些房屋建于上世纪八九十年代甚至更早,彼时,我国农村经济开始高速发展,政府为了改善人民的居住环境,对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续,往往宅基地划定的地块通过审批后,农民们都只会拿到一张纸,上面写着审批的内容,同时盖有政府的公章。而不像2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施之后,房屋所有人同时拥有土地使用权证与宅基地证

2、很多地区在不同的时期可能经过了多次拆迁,很多原本证件齐全的房屋在第一次拆迁时,政府承诺另批一块宅基地作为建房用地,但在村民房子建成之后,政府却未能通过宅基地审批。于是,由于政府的过错,原本证件齐全的房屋变成了手续不齐全的房屋,在再次拆迁时,就可能被认定为“违章建筑”。

针对上述提到的第一种情况——因为历史原因而缺乏必要证件的房屋。这些房屋由于建成的早,符合建房时国家要求的程序要求,且村民在集体组织上仅有一处房屋,不应认定为违建。

针对上述的第二种情况——由于政府不履行承诺,使有证房屋变成了无证房屋。在此情况下,房屋所有人并不存在过错,政府没有履行协议承诺,未能审批宅基地,是政府的过错。因而在拆迁之时,不应将此类无证房屋认定为违建。

此外,国家相关法律法规对此也作出了一些规定。如:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

又如:国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,要抓紧制订相应的政策,限期处理解决;一时难以解决的,要耐心细致地做好解释工作,并积极创造条件,争取早日解决。

因此,无证房屋并不一定都是违章建筑,政府应根据实际情况进行考察并作出相应决定。

四、“无证房屋”的处理原则:

根据《征收条例》的规定,在作出房屋征收决定之前,房屋征收部门应该对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行调查登记并公布调查结果。

在调查过程中就会涉及到房屋证件是否齐全的问题,而如何界定这些“无证房屋”的性质,直接决定了对被征收人的补偿问题。一般而言,应坚持如下原则:

1、对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿。

2、对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,应当分清责任,凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;

3、对因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

此外,国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》也明文规定,对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,要抓紧制订相应的政策,限期处理解决;一时难以解决的,要耐心细致地做好解释工作,并积极创造条件,争取早日解决。

因此,对于无证房屋,要根据实际情况,并结合历史原因区别对待,对于那些由于历史政策原因、政府不作为、政府违法行政等原因造成的无证房,也应当依法给予补偿。也就是说,无证房屋不一定没有补偿!

小编的建议是:房屋所有权人在知道自己无证时,应尽量补齐相关证件,避免纠纷的发生。如果政府直接下达“违建”认定通知书,也不要惊慌,更不要采取过激的行为反抗,在不能确定自己房屋是否真的构成“违建”时,咨询专业拆迁律师是最好的选择!

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