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商品房逾期办证时间起算问题探讨

作者:侦探网 - 中国私家侦探的发源地2018-01-04 09:41类型:法律新闻 已有63人围观 点击提交给百度收录

商品房逾期办证时间起算问题探讨

随着房地产市场的火爆和大众维权意识的提升,业主起诉开发商逾期交房和逾期办证的案件越来越多,本以为比较简单的案件,也是蕴含很多法律知识,今天主要探讨一下,开发商逾期办证的诉讼时效问题。

根据《中华人民共和国民法通则》(施行到2017年9月30日,新法《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外。自2017年10月日开始实行。)第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。适用该两年的诉讼时效是没有异议的,但是该从何时开始计算则成为实践中有争议的问题。

案例:

业主张某与开发商房地产公司在2010年1月1日签订商品房买卖合同,合同约定在2010年12月30日之前交房,并在房屋交付之日起720天内办理房屋权属证书。后开发商延期交房,至2012年6月30日才通知张某交房,后双方就逾期交房的违约金达成和解。现开发商仍未办理案涉房产的房产证,业主张某遂起诉到法院,要求开发商承担逾期办证的违约责任。业主张某在2016年4月30日将开发商起诉至法院。现在开发商就张某的主张超过诉讼时效进行答辩。

开发商认为,两年的诉讼时效应该从商品房买卖合同中约定的办证日期之后开始计算两年,也就是从2012年12月21日开始起算,至2014年12月22日之后起诉就算超过诉讼时效。

业主张某认为应该以开发商实际交房之日,即2012年6月30日作为房屋交付之日,然后计算720天内办理房产证,即2014年6月20日之前应办理房屋权属证书,再计算两年诉讼时效,即2016年6月20日之前起诉都不属于超过诉讼时效。

还有观点认为,应该从开发商办理完房屋权属证书后再开始计算两年诉讼时效。

最后一种观点认为应该从业主起诉到法院后往前推两年即可,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”在双方签订的《海口市商品房买卖合同》中约定“如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”随着合同约定办证期限届满后,逾期办证的违约金开始按日计算。每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当单独计算诉讼时效,并最终累计构成违约金总和。逾期办证违约金请求权是继续性债权,是因持续的逾期办证违约行为而产生的按日计算的违约金之和。其诉讼时效开始时间应从办证之前的最后一笔违约金来计算。

笔者认为,业主张某的观点比较妥当,理由如下:首先,商品房买卖合同一般约定自房屋交付之日起若干天内办理房屋权属证书,张某的观点也是符合合同的约定。其次,出现逾期办证起算时间有争议的情况,也往往是因为开发商逾期交房在前。如此时仍然按照合同约定的交房时间来推算办证时间,不免有加重开发商责任之嫌。因此,开发商办证的起算时间为开发商实际交房之日。

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